Här är kraven och tvisterna i Oscar Properties fotspår

Oscar Properties har marknadsfört sig som en premiumbyggare som ska ge lägenhetsköparna en upplevelse utöver det vanliga. E55 har därför gått igenom årsredovisningar och stämmoprotokoll i Oscar Properties föreningar. 

Och det visar sig att OP håller föreningarna och dess styrelser sysselsatta många år efter att föreningen tagit över fastigheten från bostadsutvecklaren. Byggfel, tvister, krav, fel i ekonomiska planer och revisionskritik är några av ingredienserna.

LÄS ÄVEN: Norra tornen: 10 procent till försäljning- igen

I Nacka-projektet Läderfabrikens årsredovisning från 2017 går det att läsa att hela taket på plan 7 måste bytas ut på grund av felkonstruktion. Garantiarbetet beskrivs som omfattande och ska bekostas av byggherren.

”I samband med detta arbete kommer även andra garantiarbeten utföras, tex sprickor i väggputs i ljusgårdarna”, skriver föreningen.

Ventilationen inte godkänd

I Projektet Sandhamnsgatan 39 på Gärdet, inte långt från prestigeprojektet 79 & Park, anlitade föreningen en oberoende granskningsman för att gå igenom fastigheten. Bland annat saknade vissa lägenheter godkänd ventilation.

Olika brister i entreprenaden lovades åtgärdas och styrelsen hade möten med Oscar Properties och Peab så gott som varannan vecka under lång tid. Två år senare konstaterar föreningen i årsredovisningen från 2017:

”Mycket arbete har fortsatt lagts på den s.k. färdigställandeprocessen av ombyggnationen. Detta arbete omfattar identifikation och uppföljning av entreprenaden avseende både byggnationen i stort samt individuella bostäder.”

LÄS MER: Axxonen i konkurs

Även i projektet Ateljehuset vid Vasaparken tog en rad frågor som rör Oscar Properties upp bostadsrättsföreningens tid åren efter ombyggnationen.

I protokollet från årsstämman 2012 går det att läsa:

”Under diskussionen berördes de problem som finns med Oscar Properties och det föreslogs att man bildar en arbetsgrupp som hanterar OP-relaterade ärenden.”

Ansvarsfrihet nekades

Stämman beslutade också att inte bevilja ledamöterna i den byggande styrelsen ansvarsfrihet eftersom det saknades ett godtagbart underlag rörande en större räntetransaktion.

Två år efter ombyggnationen var arbetet ännu inte klart. Föreningen skriver:

”Även 2014 innebar mycket arbete för styrelsen med att försöka avsluta ombyggnaden av fastigheten. Vid årsskiftet kvarstod ännu behov av åtgärder och ett möte begärdes med ledningen för Oscar Properties i syfte att få ett avslut.”

Föreningarna har fått kämpa på olika sätt med OP, visar genomgången. Men den gemensamma nämnaren är ofta den långa tiden allt tar.

Projektet HG7 i Hammarbys hamnkvarter hamnade i en långdragen och kostsam tvist med Oscar Properties angående konverteringen av fastighetens närmare 900 kvm stora lokal ”officinen” till lägenheter.

Tvist med interimstyrelse

Även Karlavägen 76 hamnade i tvist med OP:s interrimstyrelse.

”Tvisten med den tidigare och av Oscar Properties tillsatta interimsstyrelsen fortsatte under 2016”, skriver föreningen i sin årsredovisning för 2016. Stockholms tingsrätt ogillade i slutändan stämningen.

”Styrelsen har under året fortsatt sitt arbete med att säkerställa fastighetens skick och följa upp entreprenadavalet. Även om antalet styrelsemöten kommit ned så krävs det alltjämt ett stort engagemang från ledamöterna”, går det också att läsa.

LÄS ÄVEN: Oscar Properties både sålde och har kvar bolaget
LÄS MER: Oscar Properties kan redan ha tagit hela vinsten för Biografen
LÄS MER: Oscar Properties erbjuder boende 200 000 kronor

I Projektet Posthornet tvingades föreningen skapa en särskild arbetsgrupp som hanterade ”Kravet mot byggherrarna”, men jobbet var förgäves.

”Den process vi fört mot byggherren gällande återstående fordringar avslutades eftersom det bolag vi mot vilka vi riktat våra krav har gått i konkurs”, skriver föreningen i årsredovisningen för 2012.

Spik i golvvärme

En av de som drabbades i OP-projekt på Kammakargatan är skådespelaren och styrelseledamoten Johan Rheborg som twittrade om den vattenläcka som föreningen drabbats av och där man tvingades bryta upp nylagt golv 2014.

”Inte mindre än fem spikar lyckades Oscar Properties hantverkare slå in i min vattenburna golvvärme. Fem. De är enastående.”

I projektet Nybrogatan 57, ombyggnaden av det gamla posthuset, noterade revisorn i årsredovisningen att kostnader för el, fjärrvärme och fjärrkyla nästan var dubbelt så höga mot vad som antagits i den ekonomiska planen.

LÄS ÄVEN: Byggrätten kan vara ogiltig
LÄS ÄVEN: Stockholms stad ordnade detaljplan mot gratis mark

Revisorn varnade också föreningen för den kritiska gränsen för oäkta förening efter att Oscar Properties inte hade lyckats sälja två Penthouse-vångingar i föreningen, utan låtit ett bolag man kontrollerade köpa bägge.

I projektet Luma i Hammarby sjöstad tvingades Oscar Properties göra ett kapitaltillskott på 11,4 miljoner kronor till föreningen när inkomsterna från föreningens uthyrbara lokaler inte rimmade med den ursprungliga ekonomiska planen.

Felaktigt arbete

Senare drabbades samma förening av massiva översvämningar i samband med kraftigt regn. Anledningen, enligt besiktningsmannen, var felaktigt utförda arbeten kring dagvatten- och avloppsledningar.

Ytterligare ett par år senare när det var dags för OVK-besiktning ( Obligatorisk Ventilations Kontroll) underkändes ventilationssystemet i fastigheten.

En annan förening som haft det besvärligt med Oscar Properties, av dokumenten att döma, är den som kallats projekt Stettin 4 på Gärdet. Enligt protokollet från årsstämman 2013, har föreningen ”Processat med Oscar Properties för att övertyga dem om att friskluftsdonen i fasaden var felaktiga”, vilket medfört hög ljudnivå i lägenheterna.

Föreningens andra krav mot Oscar Properties gällde: “Tätning av fasaden, åtgärdande av fuktskadade lägenheter och renovering av tätskikten under brandgatorna”.

Skulle vara ny och underhållsfri

2012 skriver föreningens revisor Niklas Jonsson från PWC i sitt revisorsyttrande:

”Vi har noterat att föreningen haft väldigt stora kostnader för underhåll under året (1 635 966 kr) och att diskussioner sker via juridiskt ombud med Oscar Properties, byggherren, att föreningen inte skall stå för dessa kostnader/felaktigheter eftersom bostadsrättsföreningen skulle vara som ny och underhållsfri enligt den ekonomiska planen som fanns när föreningen bildades 2007/2008, utan dessa kostnader skall Oscar Properties med finansiärer ta. Vi vill gärna ta del av framtida korrespondens i ärendet”.

I projektet Katarina Västra Skola på södermalm visar årsredovisningen från 2015 att det knappt tio år efter ombyggnationen krävs omfattande underhåll.

”Den nya underhållsplanen visar att den avsättning som hittills har gjorts (…) inte räcker för att täcka finansieringsbehovet.”

Inte alltid den kvalitet vi sökte

Oscar Properties kommunikationsansvarig Monica Nygren kommenterar genomgången så här:

–Historiskt anlitade vi externa byggbolag, det var inte samma personal vid projekten och vi fick inte alltid fick den kvalitet vi söker, därför startade vi ett eget byggbolag 2011.

–Tvister, dvs domstolsförhandlingar, är mycket ovanligt. Garantiärenden är vanligare i branschen, förutom garantitiden på fem år har vi som entreprenör ytterligare fem års ansvar för entreprenaden, så vissa ärenden kan gälla hus som vi slutfört för länge sedan.

Upplever ni att ni inte levererar det ni lovar köpare och föreningar?

–Nej, vi levererar självklart det vi avtalat. Det är unika projekt vi bygger, ibland blir det fel men då åtgärdar vi det, säger Monica Nygren.

LÄS MER: Axxonen stoppar lyxprojekt
LÄS MER: Axxonens revisor till E55: ”Nu har du fått veta mer än jag får säga”
LÄS MER: Axxonens långivare behandlas olika
LÄS MER: Hundratals miljoner till lägenheter– på egen risk